15 OTTOBRE 2026
Stretta UE sugli affitti brevi: cosa cambia per proprietari e host con l’Affordable Housing Act
Il mercato delle locazioni turistiche in Europa si appresta a vivere una svolta storica. La Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, il primo quadro normativo comune che punta a regolamentare gli affitti brevi nelle zone dove l'accesso alla casa è diventato critico.
Il provvedimento, presentato dal commissario Dan Jørgensen, non introduce un divieto immediato. Offre invece una cornice giuridica che permetterà a Comuni e Regioni di limitare le locazioni turistiche senza rischiare ricorsi per violazione del mercato unico UE.
La Soglia 8: come si calcola lo stress abitativo
Il cuore della norma è l'articolo 6, che introduce il price-to-income ratio: il rapporto tra il prezzo medio di acquisto di una casa e il reddito disponibile mediano della zona.
Un'area, come anche un singolo quartiere, potrà essere dichiarata 'sotto stress abitativo' se rispetta tre requisiti:
1. Rapporto pari o superiore a 8: servono almeno 8 anni di reddito pro capite per comprare una casa media.
2. Trend in crescita: il rapporto è peggiorato negli ultimi 10 anni (il controllo salta se il valore supera già 10).
3. Nessun miglioramento spontaneo previsto nei 3 anni successivi.
Quali poteri avranno i Comuni?
Nelle aree critiche, le autorità locali potranno limitare i servizi di locazione breve per gli immobili diversi dall'abitazione principale. I Comuni potranno introdurre tetti massimi di giorni l'anno, blocchi delle licenze o vincoli d'uso.
Per agire, però, i sindaci dovranno dimostrare con dati oggettivi che gli affitti brevi danneggiano il mercato residenziale da almeno 3 anni. Le restrizioni avranno una durata massima di 5 anni.
Chi si salva? La tutela della prima casa
Se affitti saltuariamente la tua abitazione principale per arrotondare, non rischi nulla. La prima casa resta protetta. L'articolo 5 stabilisce che le autorità non potranno imporre limiti agli affitti brevi gestiti nella residenza principale dell'host. La stretta colpirà quasi esclusivamente le seconde case e le gestioni professionali.
Inoltre, il regolamento consente ai Comuni di limitare persino l'acquisto di immobili non destinati a prima casa nelle aree sotto stress, suggerendo però di preferire disincentivi fiscali ai blocchi totali.
L'impatto in Italia e le critiche del settore
Molti capoluoghi italiani superano già la 'soglia 8' del rapporto prezzi/redditi, basandosi sulle stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare:
• Milano (11,7), Venezia (12,3) e Firenze (10,1): oltre la soglia, livello critico.
• Roma (9,3), Bologna (9,0) e Napoli (8,8): a rischio stress.
• Torino (7,1) e Genova (6,8): sotto la soglia.
• Verona (8,3): a rischio stress abitativo.
Le associazioni di categoria, come AIGAB e Confedilizia, contestano duramente il provvedimento. Il presidente di AIGAB, Marco Celani, evidenzia che in Italia il reddito IRPEF è calcolato su base individuale e non familiare. Questo gap statistico fa apparire i cittadini più poveri rispetto al costo delle case, rischiando di far scattare ingiustamente le restrizioni in quasi tutte le mete turistiche italiane.
Conviene ancora investire in seconde case da destinare ad affitto breve?
La risposta non è un "no" categorico, ma richiede un cambio di strategia. Il tempo degli investimenti improvvisati o basati sul "comprare dove capita" è finito. Per chi vuole continuare a investire con successo nel mercato extra-alberghiero, le regole d'oro per i prossimi anni saranno tre:
• Puntare sulla prima casa o sul frazionamento: Poiché l'abitazione principale resta tutelata dall'UE, forme di ospitalità come il co-housing o l'affitto di una porzione della propria residenza rimangono canali sicuri e privi di rischi normativi.
• Diversificare la localizzazione: Se le grandi città d'arte o i centri storici più gettonati (come Milano, Firenze o Roma) rischiano di subire la stretta dei Comuni, le aree limitrofe, i quartieri residenziali emergenti o i borghi turistici non ancora "sotto stress" potrebbero diventare i veri porti sicuri per gli investitori.
• Considerare il Piano B del lungo termine: Oggi, un buon investimento immobiliare deve essere sostenibile anche se convertito in una locazione tradizionale o a studenti. Prima di acquistare, calcola il rendimento simulando anche un contratto a canone concordato o transitorio.
Il mio consiglio: Il mattone si conferma un asset solido, ma la redditività futura premierà solo chi saprà anticipare i trend normativi. Prima di muoverti, analizza accuratamente i dati OMI del quartiere di tuo interesse e non basarti solo sui flussi turistici attuali.
