03 DICEMBRE 2020

Covid-19 e affitto: come cambia il rapporto tra proprietario e inquilino durante la pandemia

Ho già parlato nel mio blog dell’influenza che questo 2020 atipico sta avendo sull’universo immobiliare (trovi l’articolo qui).

Sappiamo bene come le misure anti-contagio abbiano colpito i rapporti di affitto commerciale, di imprese e negozi costretti a chiudere o ridurre l’attività. Tuttavia non possiamo dimenticare che la pandemia da coronavirus ha investito anche le locazioni abitative.

Da un lato ci sono gli inquilini alle prese con quarantene, nuovi lockdown, disagi economici e pagamenti da rispettare. Dall’altro i proprietari degli immobili, esposti a una serie di rischi, come ritardi o inadempimenti contrattuali che possono rivelarsi economicamente pesanti.

È vero che con la pandemia si sono affacciate sul panorama immobiliare nuove casistiche di rapporto proprietario-inquilino, ma, ahimè, in nessun caso queste giustificano il mancato pagamento delle mensilità di affitto.

Posso rinegoziare il canone di affitto?

Se il conduttore non riesce a pagare l’affitto perché si trova in difficoltà economiche, è comunque tenuto a farlo nella misura pattuita. Per le locazioni a uso abitativo non esiste infatti nessun diritto alla rinegoziazione dei canoni. È però possibile una rinegoziazione volontaria: il locatore può venire incontro alla richiesta dell’inquilino e ribassare qualche mensilità. Il che non comporta la cancellazione del vecchio contratto, ma solo la sua revisione. Nel caso, è meglio registrare il nuovo accordo alla Agenzia delle Entrate, per avere garanzia di una data certa e perché lo sconto può ridurre la base imponibile.

La crisi giustifica lo stop ai pagamenti?

Purtroppo no. I problemi economici dell’inquilino non legittimano nemmeno un’interruzione dei pagamenti. Ma se la morosità si riferisce ai soli mesi del lockdown, non può essere sfrattato. Infatti l’esecuzione degli sfratti per morosità (e per finita locazione) è stata sospesa fino al 31 dicembre 2020.

La pandemia giustifica il recesso anticipato dal contratto?

No. Nelle locazioni abitative libere (4+4) o concordate (3+2) l’inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, per gravi motivi, comunicandolo al locatore con lettera raccomandata e preavviso di sei mesi. Tra i ‘gravi motivi’ richiamati dalla legge non rientra - ad oggi - la perdita di interesse a causa della mutata situazione lavorativa o di studio determinata dalla pandemia da Covid-19.

Perciò se l’inquilino abbandona in anticipo l’abitazione è tenuto a pagare quanto pattuito ed eventualmente a risarcire i danni provocati al locatore. Rimane sempre aperta la possibilità di negoziare una risoluzione consensuale, che prevede la consegna anticipata dell’immobile.

E in caso di autoisolamento a fine contratto come mi comporto?

Ci sono invece situazioni in cui, anche dopo la scadenza del contratto, l’inquilino ritiene corretto non abbandonare l’alloggio. Magari decide di isolarsi perché teme di aver avuto contatto con un positivo al virus, o ha sintomi compatibili alla Covid-19, oppure preferisce non tornare nella Regione di residenza (magari a maggior rischio) o considera pericoloso rientrare nella sua abitazione abituale per non riunirsi ai genitori anziani.

Anche se il suo comportamento è eticamente condivisibile, il conduttore è considerato inadempiente ed è tenuto a dare al locatore il corrispettivo pattuito. 

Sono obbligato alla quarantena: cosa faccio?

Diverso è il caso in cui il conduttore sia costretto a rimanere nell’immobile per ordine dell’autorità (come l’obbligo di isolamento domiciliare), in quanto il ritardo o l’inadempimento sarebbero determinati da una causa a lui non imputabile.

Il mio consiglio in tutti questi casi è sempre cercare una soluzione conciliativa con il proprietario, magari mettendo per iscritto un accordo che prolunghi al durata del contratto oppure che riduca momentaneamente il canone. Qualunque sia il caso, che tu sia proprietario o inquilino, noi dell’Immobiliare Mosconi abbiamo confidenza con questo tipo di accordi e sapremo consigliarti su qual è la soluzione più adatta al tuo caso, occupandoci all’occorrenza delle pratiche necessarie.