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15 FEBBRAIO 2024

Adeguamento Istat del canone: come funziona?

Cos’è e come si calcola l’aggiornamento del canone di locazione secondo gli indici Istat

Sei proprietario di un immobile abitativo o commerciale e lo stai affittando. Buon per te.

Arriva la scadenza del primo rinnovo e, giustamente, ti poni la domanda dell’adeguamento del canone di locazione: ne hai diritto, devi chiedere il consenso al conduttore, come lo calcoli? Facciamo un po’ di chiarezza sul tema.

Cos’è l’adeguamento ISTAT

L’aggiornamento ISTAT in generale è un meccanismo con il quale l’Istituto Nazionale di Statistica rivaluta, su base annua, il costo della vita seguendo le variazioni percentuali degli indici di riferimento.

Su questo parametro si basano diversi calcoli che vanno ad incidere su ambiti che interessano gran parte della popolazione italiana, come ad esempio il canone di locazione, che può essere adeguato annualmente al costo della vita, con modalità che variano in base al tipo di contratto.

Per calcolare l'adeguamento Istat del canone di locazione si utilizza come parametro di riferimento l'indice FOI (l'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati).

Quando posso richiedere l’adeguamento Istat?

Generalmente nei contratti di locazione viene sempre inserita una clausola con cui il locatore richiede l’adeguamento automatico del canone di locazione all’indice ISTAT. Questo significa che il locatore può applicare l’adeguamento del canone senza alcuna richiesta scritta al conduttore.

Ricorda però che non esiste alcun obbligo giuridico all’adeguamento del canone: questo vincola il conduttore solo se è previsto nel contratto. Se la clausola di adeguamento non è stata dedotta nell’accordo, l’aggiornamento del canone all’indice ISTAT non può essere richiesto.

Un’altra precisazione: se il contratto di locazione abitativo viene assoggettato al regime della cedolare secca, per tutto il tempo in cui il rapporto rimane assoggettato a tale regime fiscale, non puoi applicare l’ISTAT.



Come calcolare l’adeguamento Istat per gli affitti?

Per calcolare l'adeguamento Istat del canone di locazione bisogna seguire delle regole.

L'adeguamento Istat va calcolato in misura del 75% o del 100% della variazione dei prezzi al consumo. Nei contratti abitativi 4+4 abbiamo un rialzo non superiore al 100%, mentre nei contratti commerciali 6+6 si può applicare la rivalutazione al 75%.

L'adeguamento si calcola in base all'indice Istat di inflazione e come riferimento si prende il più recente disponibile (di solito si tratta di un indice di circa un mese prima). Puoi trovare gli indici aggiornati sul sito dell’Istat.

La rivalutazione dovrà essere applicata al mese successivo a quello della scadenza annuale. Una volta identificato il tasso applicato, ogni anno andrai ad applicare come rivalutazione la variazione del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

Individuato il tasso di variazione, si applicherà il 75% o il 100% della stessa come rivalutazione del canone dell'anno scorso. Il calcolo sarà quindi il seguente: canone annuale * indice Istat * 75 / 100. Questo sarà il canone annuale (nel caso in cui si sia preso di riferimento l'intero affitto dell'anno) da ripartire poi nelle dodici mensilità.

Sei in difficoltà con i calcoli? Esiste anche uno strumento online per rivalutare le somme, lo trovi qui.

Un esempio pratico

Calcoliamo insieme qual è l'adeguamento Istat per i contratti stipulati nel mese di gennaio.

Per il periodo di gennaio 2024 l'indice FOI è il seguente (periodo di riferimento dicembre 2023)                    

Indice generale FOI                                                                                                         +118,09

Variazione % rispetto al mese precedente                                                               +0,2

Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente                           +0,6

Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti                        +12,0

Poniamo che il canone mensile corrente sia € 400. Se l’aggiornamento avviene sul 100% del canone, avremo un aumento mensile di € 2,40. Se invece l’aggiornamento avviene sul 75% del canone, ovvero su € 300, avremo un aumento mensile di € 0,18.

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