15 NOVEMBRE 2023

Locazione abitativa: quale contratto è il più conveniente?

Oggi voglio parlarti dei contratti ad uso abitativo con cui mi trovo ad aver a che fare più di frequente. Ne esistono varie tipologie, ma due sono quelli principali: i contratti di locazione a canone libero e i contratti di locazione a canone concordato.

È fondamentale specificare che ogni tipologia di contratto d’affitto è conveniente in base ad ogni singola situazione. In altre parole, non esiste in assoluto un contratto d’affitto più conveniente di altri, perché tutto dipende dalla situazione fiscale del locatore. E infine, ma non meno importante, ricorda che ciò che può essere vantaggioso per il locatore non è detto che lo sia anche per il conduttore!

Quale contratto di locazione è più vantaggioso per il proprietario?

Per il proprietario dell’immobile da affittare, il contratto di affitto a canone libero può essere una scelta conveniente, economicamente parlando, grazie alla possibilità di stabilire un canone di locazione libero rispetto agli attuali prezzi di mercato, ovvero senza nessun vincolo stabilito da accordi territoriali. Le condizioni contrattuali sono infatti determinate dalla legge quindi non c’è possibilità di modificare i vari elementi, quali durata minima e modalità di rinnovo, ad esempio.

La soluzione del contratto di locazione a canone concordato, invece, può essere considerata più vantaggiosa a livello fiscale per il locatore. Nei contratti con durata di 3+2 anni è prevista una riduzione della base imponibile Irpef fino al 30%. Inoltre, se si sceglie il regime di cedolare secca l’aliquota viene ridotta al 10% anziché al 21%. La durata di questa tipologia contrattuale è di tre anni con possibilità di rinnovo per altri due anni, e il canone è solitamente inferiore al prezzo di mercato in quanto fissato da accordi territoriali locali e delle organizzazioni di settore.

Quale contratto di locazione è più vantaggioso per l’inquilino?

Se l’inquilino è alla ricerca di una casa per un periodo di tempo lungo, dove rimanere stabilmente, opterà quasi sicuramente per un contratto di locazione a canone libero, ovvero dalla durata più lunga. Il più classico dei contratti a canone libero è il 4+4, cioè dalla durata di 4 anni rinnovabile di altri 4 anni.

Se però a livello di durata questo tipo di contratto è più indicato, esso potrebbe risultare più costoso in quanto il canone è deciso liberamente dalle parti e non è vincolato (e quindi calmierato) da accordi territoriali.

Se l’inquilino invece della durata ha più interesse a risparmiare sul canone d’affitto, forse sarà meglio concludere un contratto a canone concordato, dalla durata di 3+2 anni e con un canone di locazione inferiore al prezzo di mercato.

Infine, se l’inquilino ha idea già di rimanere nell’immobile per poco tempo, sicuramente un contratto abitativo ad uso transitorio, con una durata massima di 18 mesi, è l’ideale in quanto è possibile coniugare la breve durata con l’esigenza di transitorietà. Tale esigenza deve essere tuttavia reale e giustificata: solitamente rientrano in questa casistica i lavoratori stagionali, i lavoratori con un contratto a tempo determinato, gli studenti universitari fuori sede. Anche il contratto transitorio può essere stipulato a canone libero o concordato.

Se sei un locatore e hai bisogno di un consiglio per orientarti nell’intricato mondo dei contratti di affitto puoi rivolgerti a me, sarò felice di aiutarti.