16 NOVEMBRE 2020
Rischi e pericoli del mercato immobiliare: la difformità catastale
Cos’è la difformità catastale?
La difformità catastale è la mancata corrispondenza fra lo stato di fatto di un immobile e la relativa documentazione catastale, ovvero la visura e la planimetria catastale.
È estremamente importante che non ci siano difformità tra l’immobile effettivo e la sua documentazione catastale, in quanto ogni eventuale atto di compravendita su quell’immobile risulterà nullo.
Il mio consiglio è verificare sempre la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti alla correzione di eventuali difformità.
Per la verifica di questi dati devi affidarti ad un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore e il notaio dalla responsabilità della dichiarazione.
Cosa fare quando c’è una difformità catastale?
In passato numerosi immobili sono stati modificati senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale. Questo ha avuto come conseguenza un susseguirsi di irregolarità che possono fermare la compravendita o trasferirsi in automatico, quando non vengono fatte le opportune verifiche, al nuovo proprietario.
In caso di regolarità urbanistica le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono facilmente risolvibili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale. In presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
In caso di irregolarità urbanistica le cose purtroppo si complicano:
- se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, ricordando che quest'ultima non sempre è realizzabile.
- se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per primo si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
Come acquistare o vendere un immobile in sicurezza?
Se sei tu l’acquirente è tuo diritto esigere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Puoi fare inserire la realizzazione dell'aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che sottoscriverai solo quando la documentazione catastale risulti corretta.
Se invece stai vendendo, prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.
La differenza con le lievi difformità catastali
Buona notizia: in presenza di lievi difformità catastali puoi evitare l'aggiornamento della planimetria catastale. Sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superficie calpestabile, variazione del numero di unità, ecc... È possibile evitare la variazione catastale in caso di leggero spostamento di una porta, errori grafici o altre piccole difformità che pur variando la superficie dei vani non ne variano il numero.
In pratica, cosa devi fare per aggiornare la documentazione catastale?
Una volta verificate quali sono le difformità catastali, noi dello Studio Mosconi possiamo aiutarti a correggerle indirizzandoti al tecnico competente che si occuperà di tutto.
