06 NOVEMBRE 2026

Novità Immobiliari 2027: cedolare secca per i negozi e nuove aliquote per il canone concordato

Il disegno di legge della Finanziaria 2027 porta con sé due novità molto interessanti per i proprietari di immobili che desiderano mettere a reddito i propri spazi.

Da un lato torna la cosiddetta cedolare secca commerciale, una misura attesa da chi possiede piccoli negozi o botteghe; dall'altro arriva un taglio storico alle tasse per chi sceglie il canone concordato, con un'agevolazione straordinaria per chi affitta ai giovani.

Vediamo nel dettaglio come funzionano queste novità per chi investe a Verona e provincia, chi può approfittarne e quali sono le regole da rispettare.

Torna la cedolare secca al 21% per negozi e botteghe (Categoria C/1)

Fino ad oggi, la cedolare secca — la tassa piatta che sostituisce l'IRPEF e le addizionali, azzerando anche le imposte di registro e di bollo — era riservata esclusivamente agli affitti abitativi. Con la Manovra 2027, questa opzione viene estesa anche ai locali commerciali, con un'aliquota fissa del 21% valida sul territorio veronese.

Quali immobili rientrano nell'agevolazione?

Non tutti gli spazi commerciali possono accedere al regime agevolato. La norma riguarda esclusivamente:

• La categoria catastale C/1: ovvero negozi e botteghe. Restano quindi esclusi uffici e studi privati (A/10), laboratori artigianali (C/3) e capannoni o fabbricati industriali (categoria D).

• Le dimensioni: l'immobile non deve superare i 200 metri quadrati di superficie complessiva. Nel calcolo dei metri quadri non si contano le eventuali pertinenze (come un magazzino o una cantina), che possono comunque essere affittate insieme al negozio beneficiando della stessa tassazione al 21%.

Chi può applicarla e quali sono le date da ricordare?

Il locatore deve essere una persona fisica che agisce come privato, al di fuori dell'attività d'impresa o professionale. L'inquilino, invece, deve utilizzare il locale esclusivamente per svolgere la propria attività commerciale o di lavoro autonomo.

Attenzione alla norma antielusiva: La misura vale solo per i nuovi contratti stipulati nel 2027. Se al 30 settembre 2026 esisteva già un contratto in corso tra le stesse persone per lo stesso negozio, non sarà possibile chiuderlo in anticipo per rifarne uno nuovo nel 2027 a tassazione agevolata. Si potrà accedere alla cedolare al 21% solo se il vecchio contratto giunge alla sua scadenza naturale o se cambia l'inquilino.

Affitti abitativi a canone concordato: tasse giù fino all'1%

La seconda grande novità riguarda le abitazioni locate a canone concordato. Attualmente questi contratti godono già di una cedolare secca ridotta al 10%, ma per i nuovi accordi stipulati nel 2027 lo sconto diventa ancora più vantaggioso per tutto il quinquennio 2027 – 2031:

• Aliquota al 5% (dimezzata rispetto a oggi) per la generalità dei contratti a canone concordato.

• Aliquota all'1% se l'inquilino ha meno di 36 anni al momento della firma del contratto. Una misura pensata chiaramente per incentivare i proprietari ad affittare ai giovani lavoratori o alle giovani coppie.

Le regole per non perdere il beneficio

Anche sul fronte residenziale, il legislatore ha fissato paletti precisi per evitare abusi:

• Solo nuovi contratti 2027: Le aliquote al 5% e all'1% valgono esclusivamente per i contratti firmati nel corso del 2027. Si applicano anche al loro primo rinnovo, sempre entro il limite temporale del 2031.

• Niente proroghe agevolate: Se un vecchio contratto viene semplicemente prorogato o rinnovato nel 2027, continuerà a scontare la normale cedolare al 10%.

• Stop alle risoluzioni anticipate: Come per i negozi, non è possibile interrompere anticipatamente un contratto già attivo al 30 settembre 2026 per stipularne uno nuovo nel 2027 con lo stesso inquilino — né tantomeno con un suo familiare o con qualcuno che già risiedeva o era domiciliato in quell'appartamento.

In sintesi: cosa conviene fare ora?

Il 2027 si preannuncia come un anno particolarmente favorevole per ottimizzare la resa fiscale del proprio patrimonio immobiliare.. Se hai un negozio sfitto o un contratto in scadenza naturale nel prossimo anno, oppure se stai valutando di mettere a reddito un appartamento con gli accordi territoriali, pianificare per tempo la tipologia di contratto può tradursi in un risparmio fiscale significativo.

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