03 FEBBRAIO 2020
Come vendere la tua casa con il mutuo in corso
Vendere la propria casa con mutuo in corso si può. Ti spiego come
Proprio questa settimana mi è capitato di mediare la vendita di un appartamento con mutuo in corso. I motivi possono essere tanti e tutti validi: il proprietario è una famiglia e vuole trasferirsi in una casa più grande, oppure deve trasferirsi in un’altra città, e via dicendo.
Qualsiasi sia il caso, la vendita è possibile anche se non hai finito di pagare il mutuo.
- estinzione anticipata del mutuo: puoi estinguerlo al rogito, con la somma che hai ricavato dalla vendita. La banca può essere la tua o quella di chi sta comprando la tua casa;
- accollo del mutuo da parte del nuovo acquirente della tua casa: è una procedura molto comune che ti permette di vendere la tua casa con il mutuo in essere e chi ha deciso di acquistarla subentra tra te, che sei il proprietario dell’immobile, e la banca.
Estinzione anticipata del mutuo
L’estinzione anticipata del mutuo avviene durante il rogito, quando l’acquirente della tua casa ti consegna un assegno circolare intestato alla tua banca, il cui importo deve essere uguale alla quota di debito residuo. La tua banca procede quindi alla cancellazione gratuita dell’ipoteca. La cancellazione automatica della garanzia ipotecaria al momento dell’estinzione del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani approvata nel 2007, permettendo così di semplificare le procedure di cancellazione dell’ipoteca.
Durante l’atto è sempre presente un funzionario della banca presso cui hai dato il via al finanziamento.
Accollo del mutuo
L’altra possibilità che hai è quella che l’acquirente della tua casa si accolli il tuo mutuo. Questo è fattibile solo con il suo consenso e quello della banca dove hai il finanziamento della casa. In breve funziona così: chi compra la tua casa subentra al tuo posto nel rimborso delle rate, oltre ad avere l’onere di farsi carico di tutte le altre spese previste dal mutuo che è in corso.
L’accollo è valido a tutti gli effetti solo al momento del rogito e può essere di due tipi:
accollo cumulativo: per te che vendi permane comunque un vincolo verso la banca la quale, nel caso in cui l’acquirente della tua casa non riuscisse più a provvedere al rimborso delle rate, può rivalersi su di te;
accollo liberatorio: non hai più nessun obbligo verso la banca presso cui hai accesso il mutuo. Chi ha comprato la tua casa è ormai l’unico responsabile per il rimborso delle rate di quello che era il tuo mutuo.
Inoltre, quando decidi di estinguere il mutuo in anticipo non dimenticare gli interessi e le penali.
Una premessa: il piano di ammortamento adottato dalla maggior parte delle banche è il cosiddetto alla francese, una formula secondo cui gli interessi sono più alti del capitale nei primi anni, per poi ridursi mano a mano nel tempo, fino ad azzerarsi totalmente verso la fine del contratto. Perciò, se hai pagato metà o gran parte del mutuo, gli interessi in fase di vendita più di tanto non devono preoccuparti.
Neanche le penali saranno motivo di insonnia se hai acceso il mutuo dopo il 2 febbraio 2007, data in cui entra in vigore il Ddl Bersani che sancisce che le banche non possono più richiedere la penale a chi desidera rimborsare il mutuo prima della scadenza.
Se desideri saperne di più e vuoi avere un’idea più precisa di qual è il costo per estinguere anticipatamente il mutuo della tua casa puoi rivolgerti senza impegno a noi, saremo lieti di aiutarti.
