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14 MAGGIO 2019

Come si calcola il prezzo di una casa?

O, come direbbero gli esperti, come si calcola la stima di un immobile?

Calcolare il prezzo di un immobile non è un gioco da ragazzi, altrimenti saremmo tutti agenti immobiliari. Così come compilare la dichiarazione dei redditi è un passatempo per pochi, mentre i più hanno bisogno di un commercialista per capirci qualcosa. 

Ma in questo articolo voglio darti qualche informazione in più per capire come si valuta una casa. Infatti la stima di un immobile è fondamentale e ti può interessare se vendi, compri per te come prima casa, se vuoi investire in immobili o se sei un addetto ai lavori.

Molto spesso agenti e periti, facendo tesoro della propria esperienza professionale, riescono a stimare una casa in maniera comparativa, ovvero prendono in esempio un immobile di simile metratura, con simile esposizione, numero di vani, stessa zona geografica, eccetera. Calcolano infine il reale prezzo di vendita di quel determinato periodo e la stima è fatta.


A chi invece è comprensibilmente a digiuno di tutte queste nozioni tecniche interesserà sapere che esistono dei parametri oggettivi per la stima dell’immobile, i quali possono accrescerne il valore o diminuirlo, e sono:

le caratteristiche interne dell’unità immobiliare: in particolare, esposizione, luminosità, vista e piano (gli attici ed i piani alti valgono di più);il suo livello di qualità: il buono stato e una distribuzione ‘efficiente’ degli spazi, entrambi tipici di case nuove o ristrutturate, non aggiungono valore al prezzo base, perché sono dati per scontati, ma lo abbattono fino al 30% (il costo della ristrutturazione) se mancano;i plus dello stabile: un bell’atrio, un giardino curato, materiali pregiati eccetera, fanno lievitare il prezzo base;i servizi di zona: accresce il valore la presenza di aree verdi, vicinanza di mezzi di trasporto, centri commerciali, scuole, e così via. 



Ma bisogna tenere conto anche di parametri soggettivi che possono modificare il prezzo di una casa rispetto al suo valore: se ad esempio il proprietario ha urgenza di vendere perché deve trasferirsi potrebbe essere disposto ad abbassare il prezzo.

In sostanza, la stima di un immobile è data da una media tra valori oggettivi e soggettivi. O, come dico spesso ai miei clienti, un immobile ha cinque valori, e il suo prezzo è la media di questi:

Il prezzo che fissa il proprietario;Il prezzo che fissa l’agente immobiliare;Il prezzo di chi vuole acquistare;Il prezzo reale al quale l’immobile viene venduto;Il valore di mercato €/metro quadrato.

Se conosci alcuni di questi punti ma non hai idea dei reali valori di mercato sarà molto difficile per te stimare con precisione un immobile.

Anche perché fare una stima fai da te prendendo magari spunto dall’annuncio del vicino che trovi sui siti immobiliari può essere una fregatura. Difatti, queste persone (spesso privati e inesperti) indicano un prezzo sull’annuncio che è molto diverso dal prezzo reale di vendita, e a compravendita conclusa solo i professionisti coinvolti nell’operazione ne sono a conoscenza. Prendere a esempio questi annunci potrebbe farti perdere un sacco di tempo e rischieresti di mettere la tua casa sul mercato a un prezzo sbagliato, sminuendone il valore.

Che tu abbia bisogno di una stima della tua proprietà o della casa dei tuoi sogni, vieni nel mio studio per una consulenza senza impegno!

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