02 MARZO 2020

Disdetta del contratto d’affitto: quando a darla è il locatore

La disdetta anticipata da parte del locatore non è così semplice: vediamo i casi in cui è permessa

Hai affittato un appartamento di tua proprietà, ma dopo poco tempo ne hai bisogno perché tuo figlio vuole andare a vivere da solo oppure hai deciso di venderlo. Diversi possono essere i motivi che ti spingono a questa decisione, ma devi sapere che non sono tutti ammissibili dalla legge per giustificare una risoluzione anticipata di un contratto.

Cosa dice la legge

La normativa al riguardo non è così accomodante nei confronti del locatore, e il motivo è la volontà di tutelare il conduttore, ovvero l’inquilino che ha preso in affitto la tua casa perché ne ha affettivamente bisogno per esercitare le sue ‘esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali’.

I rapporti tra locatore e conduttore sono definiti dall’art. 3 della legge 431/98, che permette al locatore di procedere alla disdetta del contratto ma solo in presenza di determinati condizioni e motivi.

Quando è possibile recedere dal contratto?

Ricorda: il locatore deve sempre e comunque attendere la scadenza del contratto!

Il proprietario di casa può inviare la disdetta del contratto di locazione, tramite raccomandata, solo ed esclusivamente a termine del contratto, prevista al quarto o ottavo anno nel caso di un contratto 4+4 oppure al terzo o quinto anno in un contratto 3+2.

Ma se al termine naturale del contratto, ovvero dopo 8 anni nel primo caso e dopo 5 nel secondo, il proprietario può dichiarare la sua volontà di non voler rinnovare il contratto senza dover dare alcuna giustificazione, alla prima scadenza, ovvero dopo 4 o 3 anni, il locatore può risolvere il contratto con almeno 6 mesi di anticipo e solo se presenti specifiche necessità giustificate e dimostrate.

Le motivazioni

Le motivazioni che spingono il locatore a disdire il contratto alla prima scadenza devono per legge rientrare nei seguenti casi:

il locatore decide di adibire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé o per il coniuge, genitori, i figli o parenti entro il secondo grado;

il proprietario, che sia una persona giuridica o una società o un ente pubblico o un ente con fini pubblici, sociali, di mutualità, assistenziali, culturali o di culto, vuole destinare il proprio immobile all’esercizio delle attività dirette a queste. In tale caso dovrà essere in grado offrire al conduttore un altro immobile idoneo;

se certo che il conduttore ha piena disponibilità di un altro alloggio libero ed idoneo che deve trovarsi nello stesso comune;

se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito;

se l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione oppure, se si tratta di immobile all’ultimo piano, e il proprietario vuole eseguire sopraelevazioni a norma di legge;

se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

quando il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; in questo caso all’inquilino è comunque riconosciuto il diritto di prelazione.

Se il locatore non rispetta questi punti può incorrere in sanzioni e risarcimenti nei confronti del conduttore anche molto alti.

Onde evitare di incappare in situazioni poco piacevoli e magari difficili da risolvere, il mio consiglio è sempre quello di affidarsi all’agente immobiliare, sulla cui scrivania passano le più svariate casistiche in tema di contratti e per questo saprà consigliarti sulla via migliore da intraprendere.