15 SETTEMBRE 2023

Disdetta e recesso nei contratti di locazione

Che differenza c’è tra disdetta e recesso? Te lo spiego

Quando si vogliono interrompere gli effetti di un contratto, spesso, si sente parlare di disdetta e di recesso. Ed ogni tanto si avverte un po’ di confusione perché si tende a pensare che siano la stessa cosa: tanto, in entrambi i casi, si tratta di svincolarsi da un contratto, si potrebbe dire. Non è proprio così. Sono due concetti che hanno un significato diverso, specialmente quando si parla di contratti di locazione.

Si può dire, in linea di massima, che le due cose si distinguono dal fatto che la disdetta porta a non rinnovare più un contratto in scadenza, mentre il recesso esprime la volontà di interromperlo prima della scadenza.

Cos’è la disdetta?

La disdetta è l’operazione con la quale puoi evitare che ci sia il rinnovo automatico del contratto di affitto in scadenza.

Disdetta: come si fa?

È lo stesso impegno sottoscritto in partenza a contenere le clausole sui termini e le modalità per esercitare il diritto di disdetta e, quindi, per bloccare il rinnovo automatico del contratto. Questo atto, infatti, produce i suoi effetti nel momento in cui viene ricevuto dal destinatario.

Di norma, il contratto prevede l’obbligo di comunicare la disdetta per iscritto entro un certo termine prima della scadenza pena il rinnovo automatico, come confermato anche dalla Cassazione. Secondo la Suprema Corte, infatti, la disdetta può ritenersi efficace solo se in quel termine giunge a conoscenza del destinatario.

La lettera va redatta in carta semplice, a mano o al computer e deve riportare:

·         i dati della società e del contratto oggetto della disdetta

·         le tue generalità

·         il tuo codice fiscale

·         un tuo recapito

·         la dichiarazione di volontà di non rinnovare più il contratto dopo la scadenza

·         data e firma

La disdetta va inviata come raccomandata a/r.

Attenzione, perché se l’inquilino può fare liberamente disdetta anche alla prima scadenza del contratto di affitto, il proprietario può farlo solo in presenza di specifiche situazioni ed esigenze, come utilizzare la sua casa per uso proprio o manifestare l’intenzione di venderlo a terzi.

La disdetta del contratto di affitto sarà invece libera per entrambe le parti alle scadenze successive.

Cos’è il recesso?

A differenza della disdetta, il diritto di recesso serve ad interrompere un contratto in essere, senza attendere la sua scadenza. Può essere previsto dal contratto ma è comunque previsto dalla legge, in particolare dal Codice del consumo, che stabilisce a quali condizioni è possibile esercitare questo diritto.

Quando è consentito il recesso?

La risoluzione anticipata dal contratto è possibile solo in determinate circostanze, molto più circoscritte per il proprietario, al fine di dare più garanzie all’inquilino.

Quando l’inquilino/conduttore può recere anticipatamente dal contratto di affitto, prima della sua scadenza?

Secondo la legge che disciplina i contratti di locazioni degli immobili a uso abitativo l’inquilino può recedere dal contratto di affitto, prima della sua scadenza, solo in presenza di gravi motivi, dandone comunicazione al proprietario/locatore con preavviso di sei mesi, periodo convenzionale a cui si ricorre nel caso in cui nel contratto non ci sia una clausola che indichi un altro termine di preavviso, che può essere maggiore o minore.

Per gravi motivi si intendono, ad esempio: problemi strutturali all’immobile o condominiali, di cui il proprietario non si occupa o che affronta male e poco, problemi familiari che comportano il trasferimento dell’inquilino, la perdita del posto di lavoro dell’inquilino o il suo trasferimento del posto di lavoro in un luogo lontano dall’abitazione.

Recesso dal contratto di affitto da parte del proprietario

Quando il proprietario può recedere anticipatamente dal contratto di affitto, prima della sua scadenza?

Il proprietario/locatore può recedere dal contratto alla prima scadenza, dando sempre un preavviso di sei mesi, ma solo in presenza di giustificato motivo, che può consistere in uno dei seguenti casi:

·         l’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato

·         il proprietario desidera vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione;

·         il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia;

·         l’inquilino ha la possibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune;

·         l’inquilino non occupa in maniera continuativa l’appartamento, senza una motivazione valida o chiara.

Il giustificato motivo può essere preso in considerazione solo nella prima scadenza del contratto di affitto, per recedere da esso. Superata la prima scadenza del contratto di affitto, il proprietario/locatore potrà recedere anche senza avere un giustificato motivo, con l’unico obbligo di rispettare il preavviso dei sei mesi.

Se hai poca dimestichezza con le norme che regolano i contratti di locazione non esitare a contattarmi, lo Studio Mosconi si occupa anche di consulenza e redazione di contratti di affitto.